贈与・財産分与・個人間契約

贈与・財産分与・個人間契約
離婚に伴う財産分与だと税金面での控除も多いです
相続税節約のために夫婦間での贈与も増えています
税金対策で不動産持分を贈与して名義を変更することもあります
結婚生活が20年以上の夫婦間贈与だと2110万円まで贈与税が控除されます
個人間で売買すると仲介業者への報酬などが節約できます
個人間契約にも当事務所は対応しています
 
 司法書士はマイホームなどの購入、贈与、財産分与などによる名義変更や抵当権、借地権に関する登記など、すべての不動産の権利に関する登記手続きを代理して行います。
【贈与】
 贈与とは、当事者の一方である「贈与者」が、相手方である「受贈者」に、無償で財産を与える契約のことを言います。
 相続税対策・節税対策として、生前贈与を利用して夫婦間や親子間で不動産を譲渡することがあります。 不動産の贈与にはついては、税法上以下の特例があるので、これを利用して効果的な贈与をすることが可能となります。



 例えば、相続税の基礎控除額が平成27年1月1日から、現在の「5,000万円+1,000万円×法定相続人の数」が、「3,000万円+600万円×法定相続人の数」に減額されます。
 
今までは仮に夫婦間に2人の子供がいた場合に父が死亡すると、法定相続人の数は3人なのでその基礎控除額が8000万円までだったのが、その6割の4800万円にまで減額されるということです。

 
相続人の数が少ない場合、都心の不動産はその基礎控除額を超えるのはいうまでもなく、郊外の不動産でもちょっとした物件が2つ以上所有していると、ほぼ基礎控除ではカバーできなくなり、高額な相続税を納めるケースが多くなることが予想されます。



 それに備えて婚姻期間20年以上の夫婦間での下記②を利用した贈与や相続人間での下記①の基礎控除枠での贈与を利用して課税遺産総額を減らすための生前贈与、将来値上がりそうな不動産、賃料が生じる賃貸物件などを生前贈与すると相続税対策として効果的です。


 特に建物の贈与は、土地の贈与とは異なり課税価格も老朽化を考慮した評価のため低くなっていますので、①の基礎控除を利用してあらかじめ相続人となる者へ所有権の一部(たとえば持分2分の1)を登記しておくのも、いざ相続が発生したときに相続税を払わなくて済むという節約になります。
  ただし、他にも財産が多い場合は贈与税の問題が生じないように、税理士に事前に相談することもご検討下さい。

贈与の種類          特例限度額 ①基礎控除             110万円 ②配偶者控除※        2000万円 ③相続時精算課税制度※ 2500万円
 ※詳細は国税庁HPを参照下さい(リンクしています)

住宅取得等資金贈与の非課税枠

 直系尊属である両親、祖父母などから住宅取得資金として贈与を受けた場合に一定の金額が非課税(平成26年度は最高1,000万円)となる制度です。この制度は、単独で使うことも相続時精算課税制度と組み合わせて使うことも可能です。
 相続時精算課税制度と組み合わせて使った場合、最高3,500万円まで贈与税が非課税となります。


【住宅資金贈与非課税の限度額】
・ 省エネ性又は耐震性を満たす住宅 1000万円 ・一般住宅                 500万円



※贈与・財産分与・個人間売買の登記費用は4万円~です。
詳細はこちら


【財産分与】
 
財産分与とは、夫婦が婚姻中に協力して取得した財産を、離婚する際にまたは離婚後に分けることを言います。
 離婚後に財産分与について話合いがまとまらない場合には、離婚のときから2年以内であれば家庭裁判所に調停の申立てをして「財産分与」を求めることができます。
 
財産分与の対象が相手名義の不動産である場合には、名義変更の登記が必要になります。
 財産分与の登記は登録免許税の税率20/1000と高めになっています。
たとえば、固定資産評価額が2000万円の不動産であれば2分の1を相手に財産分与する場合でも、登録免許税は20万円(不動産全部を相手の名義にする場合だと40万円)と高額になりますので、財産分与の話し合いのなかで考慮することも必要です。



【財産分与の税金につき問題となるケース】

①不動産取得税 
 原則として不動産取得税非課税ですが、慰謝料として不動産を取得した場合は一般的な不動産の取得ということになり不動産取得税がかかります。
②贈与税
 
原則として贈与税非課税ですが、短い婚姻期間に関わらず高額な財産の分与だと、贈与と認定されることがあります。
③譲渡所得税
 財産分与により財産を譲渡する人には、「不動産購入時の価格」より「財 産分与時の時価」が高い場合に、譲渡所得税がかかる場合があります。
 

売買・贈与・貸し借り等の
個人間の契約にも対応

 知り合い同士や身内間でお金の貸し借りは、高い利息や損害金などを払わなくてもよいのでありがちですが、返済が滞った場合、証拠がないためて返済請求ができない、など返済を言い出しにくことがあります。 さらに知り合い同士で不動産を売却したり購入する場合は、通常は仲介業者が間に入りますが、仲介手数料を節約するため業者を入れずに当事者(売主と買主)だけで、売買などの契約を行うケースがあります。
 当事務所では個人的なお金の貸し借りや個人売買など、金融業者や不動産業者を通さないで取引をしたい方にも安心して必要な契約を交わし担保を備えたり、登記名義を変えることまでをサポート致します。
たとえば、

①親族間でお金の貸し借りや物件の売買・贈与・財産分与をする
②知人からお金を借りたり、物件を購入する
③相続対策、節税対策で自分が立ち上げた不動産管理会社と物件の売買をする

というケースなどです。




 ここで注意してほしいのが、親族、知人、関係会社との貸し借り・売買・贈与・財産分与ということで
①借用書、売買契約書や贈与契約書などの契約書を作らない
②貸し借りにつき、返済期限や利息などを決めない
③売買代金を適当に決める

 場合がありますが、相手は身内や親しい友人らなので逃げないし、いざとなったら協力してくれるので大丈夫だと思っていますが、思いの外その契約の証拠がないと後日の「法的トラブル」や「贈与税」の問題などが生じる恐れがあります。

 特に、時価よりも大幅に安い金額(時価の半額が基準のようです)での売買は、税務署から贈与税の指摘を受ける可能性があるので注意が必要です。
 当事務所では「立会」だけでなく、その「契約の証人」も含め借用書(ケースによっては公正証書)、売買契約書や贈与契約書の作成もお引き受けできますし、資産税に詳しい税理士等と連携して個人間の不動産売買に関する手続きを行っていますので、ニーズにあわせた対応が迅速にできます。まずは、お気軽にご相談下さい。

 登記申請は、現在オンラインで申請できるため全国どこの管轄物件でも弊所で対応が可能となっています。費用と日数も今までと変わらずに登記を終えられますので、ご安心下さい。

  


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