名義変更・立会決済

名義変更・立会決済
マイホームを建てたとき、大切な財産を守るため所有権登記を申請致します
名義変更とは、所有者が変わる場合だけでなく、住所氏名が変更した場合も含めます
不動産を売買した場合も所有者が変わるため、名義変更登記が必要です
住所氏名が変更した場合の費用は、所有者が変わる場合と比べ僅かの費用です
立ち会った司法書士が決済のゴーサインを出して、売買代金や融資金額が動きます
弊所では登記識別情報と権利証との違い、登記に必要な書類の説明なども致します
 
 司法書士は登記されている所有者の住所や氏名が変更になった場合、マイホームなどの購入したことによる名義変更や、抵当権、借地権に関する登記など、すべての不動産の権利に関する登記手続きを代理して行います。

①名義人の住所氏名の変更
(名義人は変わらないとき)

 不動産を取得後、所有者の方が転居した場合や婚姻などにより苗字が変わった場合に、登記名義はそのままであるために、たとえ登記名義人が実質所有者であっても、住所や氏名の変更登記が必要となります。
 
 その後所有者が、その不動産を売却する場合、あるいは死亡して相続が発生した場合等には登記簿上の住所氏名と現在の住所氏名が一致しないために、法律上は同一人物が売却するとは判断されません。さらには同一人物に相続があった場合とも判断されず、登記申請に不備があるということで、登記申請が却下されてしまいます。

 これは、不動産登記においては、登記官が住所と氏名の一致をもって同一人物と判断するからです。そのために登記簿上の所有者と現在の所有者とを一致させる登記が
登記名義人「住所氏名変更」登記です。
 この登記では、いわゆる
権利証(登記識別情報)が不要で、住民票の写しや戸籍謄抄本があればすぐに登記申請ができるため、さほど時間も費用もかからないものです。

以下※1を参照下さい。
 【登記簿謄本(登記事項証明書)の見本と事例】
ここでは所有者を甲野花子にしています。

 
【権利者その他の登記事項欄】 原因 年月日売買(相続) ※2 所有者 ○市○町○番○ ※1          甲野花子  ※1,2

※1 婚姻等で氏名が変わったとき、転居されて住所が変わったときなど
 上記の見本では、甲野花子の氏名住所の変更登記が必要となります。 これを
名義人表示変更登記といいます。
※2 売買契約等で取得したとき、相続があったとき
 上記の見本では、甲野花子が乙野次郎に売却した場合、名義人を変更 する登記が必要となります。
 これを
所有権移転登記といいます。


②現在の名義人を変えたい場合
(売買・贈与・財産分与等)

 
現在の登記簿上の所有者が、当該不動産の所有権を失い、あらたな所有者が登記名義人になる登記をする場合を所有権移転登記といいます。

 
一般の方は「名義変更をしたい」と言われますが、実務的にはこれを「所有権移転」登記をすることをさしていて、①のケースとは手続きも難しさも随分違います(上記①の見本※2参照)。

 
この②のケースは、現所有者の所有権の権利証(登記識別情報)が必要となり、印鑑証明書も必要となります。同じ名義を変えたい、といっても①と②のどちらなのかを確認することが大切です。

 登記申請は、現在オンラインで申請できるため全国どこの管轄物件でも弊所で対応が可能となっています。費用と日数も変わらずに登記を終えられますので、ご安心下さい。


※住所・氏名変更登記費用は1万円~です。詳細はこちら


立会決済

不動産で決済するとき、
司法書士の立会が必要

コーディアル司法書士

人生の大切なセレモニー 
憧れのマイホームを持つ。人生で最も大きな買い物がマイホームです。
住宅ローンを組む銀行等で決済をする場面だけに登場するように思われがちな司法書士ですが、実はその立会に至るまでに大きく関わっています。
いわばその立会は不動産売買取引の最終段階であり、以下の①~③の確認をする場となります。
①買主から売主への売買代金の支払い
②売主から買主への物件引渡
③両者の登記必要書類の確認
 

 等が安全かつスムーズに行われるように不動産取引に同席し、その後すみやかに法務局に所有権移転登記を申請する業務です。

 ここでは司法書士がどのように関わっているのかを、買主があらたなローンを組んで不動産を売買する場合の典型的事例を通して①~⑤までの大まかな決済までの流れを紹介していきます。


①売買物件の調査・確認
 まずは今回買主が購入する物件を調査します。売買契約を交わす上で法令上の制限がないか、担保権等が付いているか否かを調査します。
 担保権が登記されたままでも、当該物件の住宅ローン等が完済されていれば決済当日に確実に当該担保権の抹消書類を準備できるように担保権者である金融機関に確認及び手配をしておき、所有権移転登記の際に前提として抹消登記を申請します。


 さらに、当該物件の固定資産評価証明書で登記に必要な登録免許税などを把握します。不動産業者が仲介している場合だと、あらかじめ業者がその調査を終え、評価証明書を取得し、専用住宅証明書なども用意され、ある程度のお膳立てができているケースも多いです。

 すでに抹消登記がなされていれば問題ないですが、当該ローンが完済されていても抹消登記がなされていないと、他の融資をその登記されたままの担保権でカバーするという「登記の流用」がなされている可能性があるため、買主へ所有権移転登記をする前提として当該担保権の抹消登記を申請する必要があります。

 また物件によっては私道(道路)も移転対象にしなければならないケース、袋地のために表道路に出るための権利(地役権)が必要なケースがあります。
 さらには、地目が「畑」や「田」といった農地の場合には農地法所定の許可や転用届出などが事前に必要となるケースもあります。そういったケースでも確実に買い主の所有物件となるための手続きも終えておきます。

  

②担保権等の内容確認
 残債務がある場合は、決済当日に売却代金から返済することもあり、金融機関の担当者も決済現場に来られます。なかには現所有者の税金の滞納(差押)や、仮差押、仮処分などがなされている場合もありますので、事前に税務署や裁判所に対してその対応も致します。

③売主の本人確認
 
売主になりすまし(地面師)、売主が知らない間に物件を売却することを防ぐため売主に直接会ったり電話等で本人確認をすると同時に、登記簿上の住所氏名と現在の住所氏名を把握します。この際に不一致があると所有権移転登記の前提として「登記名義人住所氏名変更登記」をすることが必要となります。

 また売主の意思能力が充分でないと判断した場合は、成年後見制度を利用するため裁判所での手続きも必要となる場合もあります。不動産業者が入っている場合は、あらかじめ本人確認ができていることが殆どですが、司法書士としては別途本人に売買の意思が持てる能力が充分か否かは確認をしておく必要があります。

④必要書類の準備
 売主からは、本人の売却の意思確認と当該物件の所有者であることを担保するために登記所が発行した権利証(登記識別情報)と司法書士では取得することができない印鑑証明書を受け取ります。
 印鑑証明書を必要とするということは、そこに印影として証明されている実印を委任状に押印し、登記官が本当に売主本人が登記申請をする意思があるかどうかの意思確認をするために必要となります。

 
 売主に権利証がない場合、別途物件価格等に応じて費用はかかりますが、司法書士が法的な本人確認をすることによって権利証に代替えでき、登記は可能ですから、ご安心下さい。
 買主からは本人の実在性担保のため
住民票の写しが必要です。

 それ以外の登記申請に必要となる書類は、司法書士が作成し決済当日に調印致しますが、決済当日に出席できない方には事前に会って本人確認及び調印をすませておきます。
 また、登記原因についての第三者の許可書、同意書、承諾書等は、決済後では、融資実行が遅れてしまうため決済までに準備することが通常です。

  

⑤決済当日
 売主・買主の当事者だけでなく、それぞれの仲介業者の方や融資を実行する金融機関の担当者の方、まだ返済がなされていない金融機関の担当者の方など、思いの外大勢の方が一同に会します。
 司法書士はここであらためて公的身分証明書で当事者の本人確認後、売買の意思確認と今回ではどういった登記がなされるのかを説明をします。
 あわせて今までの権利証が法改正により「登記識別情報」に変わっていることの説明もします。
 そして「登記原因証明情報」「登記申請委任状」など必要な書類に印鑑(売主は実印)を押してもらい、担保の設定又は抹消に必要な書類、所有権移転登記をする書類の不備がないことの確認ができたら、決済のゴーサインを出します。


 このゴーサインにより、融資をする金融機関から買主の口座へ入金がなされ(買主が全額キャッシュで支払ができるときはその買主の口座から直接となります)、その売買代金を売主が受け取ったことの確認をして司法書士の決済の役割は終わります。
 その後事務所へ戻って申請書を作成してから法務局へ提出する場合、あるいはインターネット(特例方式)を利用して申請情報を法務局へ送信する場合、あらかじめ準備した申請書を取引現場に近い管轄法務局へそのまま登記申請書を提出する場合もあります。

以上がおおまかな決済の流れです。

  

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